Oportunidad de Inversión
Doctor Esquerdo 22
3 habitaciones / 2,5 baños
Características
C/ Doctor Esquerdo
142m2
3
2,5
Datos
Privilegios EXCLUSIVOS de esta vivienda:
- Esquina prácticamente Goya
- La parte que da al interior esta muy cuidada
- Vivienda entregada amueblada
- Trastero
- Dos vecinos por planta
- Portal señorial, con dos ascensores
- La obra será muy similar a la ya ejecutada en Marques de Mondejar
- Terraza
- Calefacción individual: Gas natural
Disclaimers
- M2 según nota simple, según catastro 125m2
- Referencia catastral: 3253508VK4735C0009GD
Detalles
Descripción
- Piso exterior con mucha luminosidad
- Salón-Comedor-Cocina abierta de entre 40-50m2
- 2 habitaciones con baño en suite, una de ellas con un vestidor
- Completamente renovado y amueblado
Detalles de la Propiedad
- Materiales de la más alta calidad, acabados de lujo y un diseño impecable gracias a la decoración de DeVelasco Estudio.
- Primera planta, luminosidad excepcional y vistas despejadas gracias a su orientación sur este y sur oeste.
- Exterior a Doctor Esquerdo
- Cocina integrada, equipada con todos los electrodomésticos, una vinoteca y una lavandería separada. Grandes ventanas y balcones enriquecen este espacio.
Distribución y Acabados
- Ventanas de la marca Cortizo con perfil de hoja oculta y operación eléctrica, puertas interiores que exceden los 2,7 metros de altura y techos que superan los 3 metros.
- Calefacción individual de gas natural mediante radiadores Baxi de diseño y aire acondicionado por conductos, sin splits, Daikin con sistema de zonificación Airzone. Completamente domotizado, ofreciendo un control moderno y eficiente de manera remota de la vivienda.
Plan de Negocio
Escenario Favorable
Description
- Se han estimado tres escenarios posibles. Desglosamos a continuación el escenario favorable y los variables usados.
Variables
- IVA21%
- ITP6%
- ITP Reducido2%
- Registro0.70%
- M2 Útiles116
- Duración Proyecto8
- Comunidad230
- IBI900
| Importe | IVA | Total | |
|---|---|---|---|
| Inversión | |||
| Compraventa | 680,000 € | ||
| Comisión | 6,800 € | 1,428 € | 8,228 € |
| Impuesto transmisión patrimonial | 13,600 € | ||
| Gastos de escrituración y Registro | 4,760 € | ||
| Subtotal | 705,160 € | 1,428 € | 706,588 € |
| Proyecto | |||
| Proyecto Arquitectos | 5,000 € | 1,050 € | 6,050 € |
| Tasas Municipales | 1,700 € | ||
| ICIO | 4,350 € | ||
| Decoración Dirección | 3,000 € | 630 € | 3,630 € |
| Subtotal | 14,050 € | 1,680 € | 15,730 € |
| Obras | |||
| Reforma | 116,000 € | 24,360 € | 140,360 € |
| Decoración | 12,000 € | 2,520 € | 14,520 € |
| SubTotal | 128,000 € | 26,880 € | 154,880 € |
| Desarrollo | |||
| Comisión de Venta | 32,700 € | 6,867 € | 39,567 € |
| Total Intereses Bancarios | 0 € | ||
| Management Fee | 13,600 € | 2,856 € | 16,456 € |
| Fiscal + abogado | 2,250 € | 473 € | 2,723 € |
| Comunidad | 2,070 € | 2,070 € | |
| IBI | 900 € | 900 € | |
| SubTotal | 51,520 € | 10,196 € | 61,716 € |
Disclaimers
- Management fee se cobrará una vez escriturado la vivienda.
- La reforma es estimada, pero se compensará en caso de subir con la decoración.
- Success Fee promotor: Se cobrará un 35% por la ganancia neta de la operación al final de la operación.
MODERADO
- Estimación de ingresos1.110.000 €
- Estimación de costes940.000 €
- Costes compra706.588 €
- Construcción154.880 €
- Desarrollo62.805 €
- Proyecto15.730 €
- Beneficio (incluyendo success fee)116,998 €
- Margen12,45%
El escenario moderado contempla una desviación del 100 euros más por m2 que el escenario favorable, una comisión de venta mayor en un 1%, y 30.000 euros menos de ingresos.
FAVORABLE
- Estimación de ingresos1.150.000 €
- Estimación de costes910.891 €
- Gastos compra706.588 €
- Construcción140.884 €
- Desarrollo49.979 €
- Comisión13.480 €
- Beneficio (incluyendo success fee)155.421 €
- Margen17,06%
El escenario favorable es el escenario contemplado. El proyecto dispondrá de presupuesto de construcción firmado para septiembre por lo que es una estimativa.
DESFAVORABLE
- Estimación de ingresos1.050.000 €
- Estimación de costes979.763 €
- Gastos compra706.588 €
- Construcción168.916 €
- Desarrollo66.616 €
- Comisión17.375 €
- Beneficio (incluyendo success fee)58.828 €
- Margen6,13%
El escenario desfavorable contempla una desviación de 200 por m2 en la obra, y una comisión de venta de 1,5% más que en el caso favorable.
El successful será de un 35% sobre la diferencia entre Estimación de ingresos y Estimación de costes.
En caso de superar los 160.000 Euros de beneficio Neto incluyendo success fee el gestor del contrato compartirá todo lo que este por encima de 160.000 Euros al 50%
Disclaimers
- Estimación de ingresos definidos por el promotor producidos por la venta del proyecto terminado. El importe de venta del proyecto ha sido contrastado con dos agencias de confianza. Estimación de costes: son una estimación tanto el % de comisión de venta, como la obra, y los fees de los arquitectos.
- Costes IVA incluido. No incluye success fee del gestor.
Métricas
Caso Favorable
- €1.150.000Venta
- 142 m²M2
- €155.421Margen Neto
- 17,06%Margen %
- 25,59%Margen Analizado
Descripción
- Obra para empezar en Octubre
- Arras en septiembre
Video
0 - Interior
Dormitorio 1
1 - Interior
Dormitorio 2
2 - Interior
Dormitorio 2
3 - Interior
Cocina
4 - Interior
Baño 1
5 - Interior
Baño 2
6 - Interior
Dormitorio 3
7 - Interior
Pasillo 2
8 - Interior
Área de Comedor
9 - Interior
Sala de Estudio
10 - Interior
Escalera
11 - Interior
Habitación Vacía
12 - Interior
Dormitorio 4
13 - Interior
Cocina
14 - Exterior
Terraza 1
15 - Exterior
Terraza 1
16 - Exterior
Vista desde la Ventana
17 - Exterior
Terraza 2
18 - Exterior
Entrada 2
19 - Exterior
Patio
Localización
C. del Dr. Esquerdo, 22, Salamanca
Descripción
- A una manzana de Calle Goya
- 2 minutos andando del Wizink Center
- Pocos pisos reformados por la zona
- En primero pero muy alto ya que tiene un local de ropa justo debajo.
Comparables
- Se han filtrado por 120m a 160 m2 de pisos
- Exteriores
- Quitando plantas bajas
- Con ascensor
- El piso que más se asemeja es uno de obra nueva que se vende en 1.180.000 euros.
Precio para reformar por la zona
- € 790.000 - 900.000
Precio Reformados
- € 1.100.000 - 1.200.000
Estudio de Caso
Caso de éxito
Marques de Mondeajar
- €1.065.000Precio de Reserva
- 150 m²Area
- €199.738Margen Neto
- 26,96%Margen %
- 40,4%Margen Analizado
Descripción
- Obra empezada en Enero de 2024 y completada en Mayo.
- Reservada en Junio, que se cae, y luego en Julio con arras
